Рынок в серой зоне

В прошлом году в Украине лишь 900 человек задекларировали доход от сдачи в аренду жилой недвижимости на общую сумму почти в 3 млн грн. В Мировом Банке считают, что это свидетельствует о том, что рынок аренды как был, так и остается более чем на 90% в тени.

По данным Международной организации по миграции, большинство внутренне перемещенных лиц арендуют жилье и тратят на это более 70% своего дохода. При этом значительная часть арендных сделок заключаются неофициально - поэтому внутренне перемещенные лица не могут воспользоваться государственной поддержкой.

Эту тему на днях обсудили в Киеве во время круглого стола по усовершенствованию рынка аренды частного жилья в Украине и внедрению инструментов государственной поддержки населения, организованного при поддержке Всемирного Банка и Международной организации по миграции.

А в парламенте пришли к выводу, что единственным решением, которое позволит вывести рынок аренды из "серой зоны", будет уменьшение налоговой нагрузки - даже несмотря на то, что в условиях войны она будет непопулярна с учетом того, что бюджет сейчас необходимо наполнять всеми возможными способами, а тут - уменьшение налогов. Но без этого рынок аренды вывести из тени почти невозможно.

По словам  народного депутата, председателя Комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елены Шуляк,когда в комитете доработали законопроект №12377 "Об основных принципах жилищной политики" до второго чтения, одной из наиболее дискуссионных правок была именно норма по обязательной официальной регистрации всех.

"Причина в том, что официальная регистрация договоров будет означать для арендодателя уплату налога в размере 23%, как установленная сейчас. Именно поэтому рынок аренды теневой более чем на 90%. Именно поэтому люди не хотят показывать свои белые договоры, не хотят их оформлять официально, не хотят обращаться к нотариусам",- заменила депутат.

О том, что рынок аренды - серый, красноречиво свидетельствуют цифры. По данным Государственной налоговой службы (ГНС), за последний отчетный период было зарегистрировано почти 3,5 тыс. деклараций на сумму в 466 млн грн, однако речь идет не только о жилой недвижимости. В то же время это объясняет, почему субсидиями на аренду жилья, по данным Пенсионного фонда, смогли воспользоваться только 83 семьи из числа переселенцев. А всего у нас официально зарегистрированных внутренне перемещенных лиц, по разным данным, - почти 5 млн человек.

Напомним, что Минсоцполитики ввело компенсацию для сдающих квартиры переселенцам, но статистика очень низкая. Люди не хотят сдавать официально, потому что нужно платить налоги. Также сами ВПЛ получили право на субсидию на аренду жилья, которую можно получить в том случае, когда человек снимает квартиру официально, и имеет документальное подтверждение этому.

На кону - большие деньги

Вторым пунктом, без решения которого не удастся создать прозрачный рынок аренды, работающий по европейским правилам, признали приведение в порядок работы специалистов по недвижимости. Ведь в разные инстанции постоянно поступают сотни тысяч обращений от граждан по мошенничеству со стороны риелторов. А на законодательном уровне не прописано, чем должна регулироваться деятельность таких риелторов, что они обязаны работать, а чего делать не имеют права.

"Была зарегистрирована петиция и к президенту, и к правительству о том, что очень много мошенничества со стороны риелторов, работающих не по современным европейским правилам. Поэтому нужно также упорядочить рынок тех посредников, которые работают на рынке недвижимости",- отметила Шуляк.

Депутат добавила, что в парламенте надеются на окончательное принятие законопроекта "Об основных принципах жилищной политики" до конца текущего года, поскольку это дедлайн, зафиксированный в условиях программы Ukraine Facility, согласно которой Украина должна получить до 2027 года финансовую поддержку в размере 50 млрд евро.

Возможно, уже в новом году сфера аренды жилой недвижимости приобретет цивилизованный формат. Для этого планируется создать единый учет арендованного жилья; утвердить типовую форму договора аренды жилья; упростить заключение договоров аренды через "Дію" и ЦНАП.

Кроме того, могут быть внесены изменения в налогообложение, которые предусматривают гибкие ставки в зависимости от площади или типа жилья: если сейчас налог для арендодателей составляет 23% (18% - налог на доходы физических лиц и 5% - военный сбор), то после корректировки предполагается, что он может уменьшиться даже на 10%.

Также рассматривается вопрос о возможном освобождении от налогов при сдаче жилья внутренне перемещенным лицам, участникам боевых действий и другим уязвимым категориям населения.

Однако пока никто не гарантирует, что даже натаких условиях арендодатели согласятся выйти из нелегальной зоны комфорта и засветить свои доходы. У владельцев жилья есть опасения того, что вместе с обещанным пряником им могут подсунуть еще и кнут - например, тотальный контроль за рынком аренды и очень существенные штрафы для тех, кто не спешит выходить из тени.

К слову, в Белой Церкви на прошлой неделе стартовал проект строительства муниципального арендного жилья для мариупольцев.

Его реализуют Минразвития, совместно с Киевской областной военной администрацией, Мариупольской и Белоцерковской городской общиной. Финансируется частично государственным бюджетом, вкладом Мариупольской общины и поддержкой наших партнеров из Европейского Союза.

При разработке проекта команда экспертов изучила опыт Франции, Швейцарии, Нидерландов, Испании и Польши и адаптировала его под нужды Украины.

Предполагается создание современного жилья, которое община сможет предоставлять внутри перемещенным лицам на льготных условиях. Квартиры будут сдавать в социальную аренду, которая будет ниже рыночной стоимости, уже с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Также предусмотрены специально оборудованные квартиры для людей с инвалидностью.

По проекту рядом будет расположена вся необходимая инфраструктура: детские сады и общеобразовательная школа, магазины, амбулатории.

Жилой квартал в Белой Церкви должен стать стандартом распространения модели муниципального жилья в Украине.

Галина Гирак