"Дикий Запад" на рынке жилья

В настоящее время в Украине деятельность риелторов не регулируется отдельным законом, и для ее ведения не требуется лицензия или обязательная сертификация. Это приводит к тому, что на рынке работает много неквалифицированных посредников, что повышает риски для клиентов.

Отметим, что как минимум с 1999 года деятельность риелторов обещают урегулировать – однако этого не произошло. Например, еще с 2020 года обсуждается законопроект №3618 О риелторской деятельности в Украине, который должен урегулировать эту сферу.

Основные положения законопроекта предусматривали:

• Обязательную сертификацию риелторов и создание Единого реестра специалистов.
• Четкое определение сроков, прав и обязанностей для риелторов и их клиентов.
• Создание специального органа, который будет осуществлять контроль за их деятельностью.

Однако этот законопроект вызвал значительное сопротивление и до сих пор не был принят. Основная критика касалась того, что он мог бы привести к монополизации рынка и ограничению прав граждан.

Но и отсутствие единого закона о риелторской деятельности тоже опасно. Оно создает "серую зону" на рынке недвижимости. Любой человек может зарегистрироваться как физическое лицо-предприниматель (ФЛП) и предоставлять риелторские услуги.

Об этом пишут адвокат, секретарь Комитета НААУ по гуманитарным вопросам и творческим инициативам Наталья Дядик и адвокат, представитель Национальной ассоциации адвокатов Украины в Канаде (г. Калгари) Виктория Сандулеева в аналитике для издания Закон и Бизнес. Они отмечают: отсутствие надлежащего законодательного регулирования риелторской деятельности в Украине привело к хаосу на рынке недвижимости. Из-за этого не определены ни функции специалистов, ни их ответственность, что создает почву для появления "серых" посредников и мошенников.

Поскольку в Украине нет четких законодательных норм, любой может предоставлять риелторские услуги. Это подрывает доверие к рынку недвижимости, а потребители остаются незащищенными.

Как отмечают адвокаты в статье, законопроект №3618 должны были рассмотреть в 2023 году – но его сняли с повестки дня.

Но украинцы требуют перемен.

Петиция набирает голоса

На сайте электронных петиций зарегистрировали обращение к президенту Владимиру Зеленскому с требованием урегулировать деятельность риелторов. Автор петиции Юлия Визонк призывает к обязательной регистрации, сертификации и защите прав граждан в этой сфере.

В петиции указано, что из-за отсутствия правового регулирования на рынке недвижимости процветает теневой бизнес с оборотом в сотни миллионов гривен в год. Посредники работают без официального статуса, уклоняются от уплаты налогов и не несут ответственности перед клиентами.

Автор петиции приводит примеры злоупотреблений. Так, граждане вынуждены платить большие комиссии – 50%, 100% от стоимости аренды или 2–5% при покупке – даже в случаях, когда не обращались за помощью к риелторам, а нашли жилье самостоятельно.

Чтобы решить эти проблемы, инициаторы обращения предлагают Кабинету Министров Украины внедрить следующие меры:

• Обязательная регистрация риелторской деятельности в форме ФЛП или юридического лица.
• Установление минимальных требований к квалификации и обязательной сертификации риелторов.
• Требование об обязательном заключении договора или письменного подтверждения сотрудничества.
• Запрет взимания комиссии без предварительного обращения клиента.
• Введение административной ответственности за нарушение этих требований.

На данный момент петиция набрала почти 19 тысяч голосов из 25 тысяч необходимых.

И это мировая практика, отмечают авторы статьи на "Закон и Бизнес". Они напоминают, что в большинстве развитых стран риелторская деятельность строго регламентирована. Услуги риелторов лицензируются, что гарантирует их качество, а клиенты защищены от недобросовестных посредников на законодательном уровне.

Стоимость услуг риелтора фиксируется законом, а их получение контролируется государством.

"Однако в Украине эта деятельность не только не лицензируется, но и вообще отсутствуют какие-либо требования к риелторам и порядку приобретения такого статуса", – говорится в материале.

Авторы материала напоминают, что отсутствие законодательного регулирования риелторской деятельности приводит к ряду серьезных проблем, таких как мошенничество, уклонение от уплаты налогов и низкое качество услуг. Эти проблемы являются следствием существования "теневого" рынка, где посредники работают без официального статуса, письменных договоров и уплаты налогов.

Во-первых, любое физическое лицо может работать посредником без регистрации. Во-вторых, услуги часто предоставляются без письменных соглашений, что не защищает ни клиентов, ни самих риелторов. В-третьих, финансовые обязательства не фиксируются, а оплата осуществляется наличными, что позволяет избежать налогообложения.

Из-за этого в Украине практически отсутствуют судебные споры между клиентами и риелторами, поскольку эти вопросы редко доходят до суда. Поэтому петиция действительно "актуальна".

Финмониторинг вместо лицензий

Для решения проблем с риелторами, пишет "Закон и Бизнес", по аналогии с другими странами, можно ввести специальный порядок получения статуса риелтора или брокера. Такой подход, хотя и не является лицензированием, обеспечил бы верификацию опыта и квалификации специалистов. Это позволило бы:

• Защитить потребителей. Клиенты смогли бы легко идентифицировать квалифицированных специалистов, не тратя время на выяснение их репутации.
• Упростить администрирование. Государство смогло бы более эффективно администрировать налоги, а правоохранительные органы – бороться с мошенничеством, исключив из круга подозреваемых верифицированных специалистов.
• Улучшить профессиональную среду. Самим специалистам это позволило бы устранить недобросовестную конкуренцию и повысить авторитет профессии.

Но пока государство не готово вмешиваться в риелторский рынок и регулировать его. Вместо этого власти решили "бороться с тенью" благодаря финмониторингу. Кабинет Министров Украины зарегистрировал законопроект №14025 от 9 сентября 2025 года, который предусматривает изменения в Налоговый кодекс и Закон "О банках и банковской деятельности". Документ вводит автоматический международный обмен информацией о доходах, полученных через цифровые платформы. Это касается, в частности, и граждан, сдающих жилье через Airbnb, Booking и другие онлайн-сервисы.

Какие изменения ожидают арендодателей:

• Информация о доходе от аренды жилья будет автоматически поступать в налоговые органы.
• Контроль за уплатой налогов с арендных доходов значительно усилится.
• Избежать декларирования доходов станет практически невозможно.

Инициатором законопроекта является премьер-министр Юлия Свириденко. В правительстве отмечают, что этот шаг поможет бороться с теневым рынком недвижимости и приблизит налоговую систему Украины к европейским стандартам. Для арендодателей это означает, что время работать "в тени" подходит к концу.

Валерия Шипуля