Украина испытывает беспрецедентный дефицит жилья, достигший наибольших масштабов за всю историю страны. В каких городах не хватает квадратных метров и каковы цены на покупку и аренду в разных регионах Украины?

Большая потребность в жилой площади

Война не отбила желание у украинцев становиться собственниками жилья.

Обстрелы, по словам специалистов, на рынок уже почти не влияют. Люди привыкли к угрозам, выбирают жилье удобное для жизни, а не обязательно самое безопасное. В профессиональной среде даже появилась шутка “не шахматная, не ракетная сторона”дома.

В то же время, всем желающим его не хватает. По оценкам госкомпании Укрфинжилье, общая потребность в жилой площади составляет колоссальные 600 млн кв.м.

Потребность в жилье состоит из двух основных компонентов: довоенного дефицита, превышавшего 450 млн кв. м из-за старения жилого фонда и нехватки доступного жилья, а также 150 млн кв. м недвижимости, разрушенной в результате полномасштабного вторжения, пишет delo.ua.

Так, в Киеве из-за снижения темпов застройки ожидается дефицит жилья и удорожание цен.

“В Киеве строят меньше. Следовательно – это может в будущем привести к дефициту, и цены пойдут вверх”, – прогнозирует экс - президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита.

Но самый большой дефицит жилья в Сумах. Там спрос превышает предложение из-за размещения воинских частей. Цены выросли на 50–130% в зависимости от типа жилья.

Значительно подорожало жилье и на юге Украины.

Так, аналитики OLX Недвижимость сообщили OBOZ.UA, что покупная активность в Черноморске выросла на 113%, в Одессе на 71%, тогда как количество предложений в этих городах сократилось до 29%. Такой дисбаланс уже привел к заметному повышению цен на жилье.

Медианная стоимость однокомнатной квартиры в городе достигла 1,8 млн грн, это на четверть больше, чем за то же время в прошлом году. Такой рост цен является прямым следствием превышения спроса над предложением. Количество объявлений о продаже жилья в Одессе уменьшилось на 15%, тогда как заинтересованность покупателей наоборот выросла на 71%.

Аналитики отмечают, что похожая ситуация наблюдается и в Черноморске, здесь стоимость однокомнатной квартиры поднялась до 1,1 млн грн, что на 13% больше, чем в прошлом.

Где активно строят, а где нет?

В то же время, есть регион в Украине, где застройщики продолжают активно строить. На фоне высокого спроса, западный регион демонстрирует настоящий строительный бум. Количество новостроек выросло в несколько раз, однако и цены на них стремительно подскочили – в некоторых городах вдвое или даже втрое. Самыми популярнымидля инвесторовстали Львов, Ужгород, Ивано-Франковск, Тернополь и Черновцы.

По мнению экспертов, строительная активность позволит избежать дефицита предложения в будущем, а цены останутся стабильными.

“Львов, Закарпатье, Ивано-Франковск – строят активно. Там будет достаточно предложения и цены вряд ли увеличатся в будущем”, – отметил Пита.

В свою очередь в прифронтовых регионах первичный рынок практически исчез. Строить там, где идет война смысла нет.

“В таких городах как Харьков, Запорожье, Сумы, Херсон первичного рынка как такового нет. На сегодняшний день там новостройки практически не возводятся. Следовательно, говорить о рынке в этих регионах не приходится”,- отметил Пита.

Вторичное жилье в таких регионах тоже переживает непростые времена. Cтоимость квартир здесь снизилась на 30-50% по сравнению с довоенными ценами.

Однако в целом вторичный рынок по стране стабилизировался, ощущается баланс между спросом и предложением, а колебания цен незначительны.

На аренду переписали ценники

В Украине аренда жилья стремительно дорожает. В большинстве городов Украины цены на аренду жилья выросли на 20% по сравнению с довоенными показателями. В прифронтовых городах аренда подешевела.

“Медианная цена выросла до 13 тыс. грн, а в западных регионах и прифронтовых городах кое-где поднялась на 100-150%. В то же время в Харькове и Херсоне цены наоборот упали до 3-5 тыс. грн из-за постоянных обстрелов и нестабильной ситуации”, - рассказала президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха.

В столице Украины наблюдается стабильное повышение цен. Однокомнатную квартиру можно арендовать за 9-10 тыс. грн, но речь идет преимущественно о так называемых “бабушкиных вариантах”или смарт-жилье до 20 м². Простые двухкомнатные стоят 14-15 тыс. грн, трехкомнатные – 18–20 тыс. грн. грн. Более комфортное жилье стартует от 15 тыс. грн за однокомнатную, от 20 тыс. грн. грн – за двухкомнатную и от 25 тыс. грн – за трехкомнатную.

Спрос высок и в премиум-сегменте. Квартиры выше1500 дол. арендуют быстро, что объясняется высоким уровнем дохода отдельных групп населения в столице.

Большевсего активизировался спрос на аренду в безопасных регионах.Во Львове, Тернополе и в Ивано-Франковске арендные ставки выросли на 100-150% по сравнению с довоенным периодом. Спрос поддерживается новыми жилыми проектами, которые активно сдаются в аренду.

В Чернигове ситуация более спокойная. В Краматорске высокая цена при ограниченном количестве предложений. Харьков демонстрирует обратную динамику, ведь аренда подешевела до 3-5 тыс. грн из-за интенсивных обстрелов. В Херсоне жилье часто предоставляется в обмен на оплату коммунальных услуг.В Днепре наблюдается снижение спроса и соответственно цен.

Ожидается дальнейший рост цен в крупных городах, особенно в Киеве. Люди возвращаются из-за границы и западных областей, ищут работу и жилье.

Основными арендаторами остаются внутреннеперемещенные лица, в том числе из Сумской и Запорожской областей.

По словам Питы, аренда становится снова в тренде за счет ВПЛ из Сумской и Запорожской области.

Жилье как страховка

В Украине сформировался новый тренд на рынке недвижимости, украинцы начали массово инвестировать в “страховое жилье”на западе страны как запасной вариант на случай угрозы. Из-за высокого спроса цены выросли до 2-3 раз.

По словам Гайдамахи, с началом полномасштабной войны украинцы кардинально пересмотрели свое отношение к жилью.

Если раньше квартира была средством проживания или источником дохода от аренды, то теперь это инструмент личной безопасности. Так называемое “страховое жилье”стало новым типом инвестиций, украинцы, особенно из прифронтовых регионов, покупают квартиры в тылу, преимущественно в западных областях и держат их пустыми “на всякий случай”.

Гайдамаха объяснила, что жители Днепра, Харькова, Запорожья покупают квартиры в Ивано-Франковске, Львове, Ужгороде, но продолжают жить дома, возвращаясь после покупки.

Кредиты могут получить не все

Возможность покупать жилье есть не у всех. Несмотря на значительный вклад государственной программы“єОселя”, которая покрывает 98% кредитных программ для приобретения жилья в Украине, ее возможностей недостаточно для преодоления существующего кризиса.

По состоянию на конец мая 2025 г., программа “єОселя” помогла почти 17 тыс. заемщиков получить жилье, выдав кредитов на общую сумму 27,6 млрд. грн. Общая площадь кредитуемого жилья превысила 1 млн кв. м, причем около 70% квартир было приобретено на вторичном рынке. Большинство заемщиков составляют военнослужащие и правоохранители, за ними следуют медики, педагоги, внутренне перемещенные лица, ветераны и ученые.

Ограничение программы “єОселя”на приобретение старого жилья активизировало спрос на ипотеку на коммерческих условиях.

“С ноября прошлого года “єОселя”изменила условия и очень существенно ограничила возможность кредитования недвижимости на вторичном рынке. Там остались только несколько категорий, а основная часть клиентов может получить кредиты только на готовое жилье сроком до трех лет после ввода в эксплуатацию”, - рассказал директор департамента розничного бизнеса банка “ Глобус ” Дмитрий Замотаев.

По его словам, сейчас клиенты, которые желают приобрести недвижимость на вторичном рынке и уже не проходят по “єОселя”, вынуждены искать варианты кредитования на коммерческих условиях.

Банкиры прогнозируют, что через три года количество ипотечных кредитов вырастет до 100 тыс. в год.

Виктория Хаджирадева