Главное:

• Почему украинцы покупают квартиры во время войны?
• Кто покупает больше – молодежь, семьи или инвесторы?
• Какую аномалию заметили аналитики в 2025 году?
• Насколько подорожает квадратный метр в ближайшее время?

Как изменился спрос на недвижимость в 2025 году

Комплексы комфорт класса являются фаворитами среди покупателей группы компаний DIM. Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, средняя площадь которых составляет 40-60 кв.м. 75% клиентов покупают недвижимость для себя, остальные – для инвестиций или сохранения средств.

"В загородной недвижимости покупатели отдают предпочтение двухкомнатным квартирам средней площадью 75-100 кв. м. Почти 60% покупателей приобрели недвижимость с инвестиционной целью и около 40% выбирали для собственного проживания", – говорит управляющий партнер группы компаний DIM Александр Насиковский.

В премиальном сегменте покупатели выбирали более просторные квартиры площадью 60-90 кв. м. Две трети покупателей этого сегмента приобрели жилье для себя, остальные - инвестировали с расчетом на рост стоимости этой недвижимости.

"Есть интерес к премиальной недвижимости. Чем дороже и, главное, уникальнее проект, тем больше покупают именно для инвестиций на раннем этапе. Кстати, на рынок снова частично вернулись инвесторы и люди, для которых недвижимость становится единственным ликвидным активом для хранения финансов", – говорит Насиковский.

Такую же тенденцию подтверждают и в компаниях РИЕЛ, KAN Development и Интергал-Буд, у которых основной спрос сконцентрирован на однокомнатных квартирах площадью до 50 кв. м и двухкомнатных - до 65 кв.м.

"Такие квартиры покупали за "живые" деньги. Это преимущественно жилье комфорт-класса с бюджетом 60-90 тысяч у.е. В ипотеку брали более просторные квартиры – двух- и трехкомнатные. Также мы фиксировали большой интерес к вариантам с ремонтом от застройщика", – говорит коммерческий директор Интергал-Буд Анна Лаевская.

При этом Alliance Novobud заявляет о росте спроса на двух- и трехкомнатные квартиры, который даже привел к определенному дефициту таких предложений.

"В основном люди сейчас берут квартиры для себя, поскольку есть много переселенцев. Преимущественно покупают по кредитным программам или в рассрочку, поэтому квартиру берут часто "на вырост". Цены движутся в сторону роста, но несмотря на это, покупатели готовы платить за качество, локацию и продуманную концепцию жилых комплексов", - говорит директор по маркетингу Alliance Novobud Ирина Михалева.

Украинцы все чаще выбирают не точечную застройку, а полноценные эко-системы (фото: Getty Images)

Сейчас наблюдается изменение тенденций в отношении этажности. Если раньше престижность прямо коррелировала с высотой – чем выше, тем дороже, то теперь не так, поскольку более низкие этажи не зависят от лифтов.

"Сейчас люди охотнее покупают жилье на нижних этажах домов, которые еще возводятся, чем в готовых домах на верхних этажах. Это сознательная инвестиция в будущие метры. Покупатели понимают перспективу и уверены в росте стоимости", - объясняет СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев.

Остается актуальным запрос на безопасность и энергонезависимость – каждый второй покупатель интересуется наличием подземных паркингов или укрытий, систем контроля-доступа, охраны, наличием бесперебойных источников энергии и водоснабжения.

Как и в довоенные времена покупателей интересует:

• развитая инфраструктура внутри и вокруг жилых комплексов;
• зеленые зоны поблизости;
• современные детские и спортивные площадки;
• школы и детские сады;
• удобное транспортное сообщение.

"Покупатели выбирают не точечную застройку, а полноценные эко-системы для комфортной жизни в формате live-work-play. Начало 2025 года показало, что клиенты становятся более требовательными. А главное изменение – люди начали жить здесь и сейчас, адаптировавшись к нынешним условиям, потому что понимают, что жизнь невозможно отложить на завтра", – говорит Александр Насиковский.

Рынок весной: вырос ли спрос и чем интересуются

Начало года традиционно считается слабым сезоном для первички – январь и февраль обычно "проседают" в продажах, а оживление наступает ближе к марту. Однако в этом году тенденция изменилась. В группе компаний DIM заявляют: январь 2025-го стал рекордным по количеству обращений в отделы продаж.

"У многих застройщиков, реализующих проекты в комфорт-классе, загородном и премиальном сегменте, январь стал аномально положительным. DIM получил на 95% больше обращений в офисы продаж по сравнению с январем 2024-го. Такой ситуации не было даже в довоенные времена, ведь первую половину января наши люди проводили в новогодних праздниках, поездках", – говорит Насиковский.

В феврале спрос упал на 30%, но в марте продажи выросли на 60%.

"Среди основных причин роста спроса – положительные ожидания нового политического курса в США, обещания Трампа быстро завершить войну и адаптация украинцев к жизни в условиях войны. Например, в 2024 году спрос на недвижимость коррелировался в зависимости от новостей с фронта и ситуации с блэкаутами", – говорит Насиковский.

Эксперты заявляют, что март и апрель 2025 года стали для многих девелоперов самыми активными за весь период войны .

"В отдельных компаниях продажи выросли вдвое. Вероятно, это связано с оптимистичными ожиданиями относительно возможных переговоров и завершения войны, а также с падением курса доллара и желанием людей конвертировать сбережения в квадратные метры. Будет ли такое оживление длительным – трудно сказать, но сейчас оно охватывает почти весь рынок, за исключением самых дорогих сегментов", – говорит Анна Лаевская из Интергал-Буд.

Интерес к жилью в новостройках на разных этапах его возведения наблюдают как во Львове, так и в Киеве в компании РИЕЛ. Подобная ситуация и в Alliance Novobud.

"Сегодня покупатели более активны. Есть заявки на встречи, эксперты по недвижимости не сидят без дела, но покупатель зависим от информационного фона. Фаворитами по продажам являются наши броварские комплексы, где покупают по программам рассрочки, "єОселя" и по полной предоплате. В столичных проектах своя специфика целевой аудитории, но спрос имеет положительную динамику", – говорят в Alliance Novobud.

В KAN Development также отмечают рост активности покупателей, особенно по проектам в перспективных районах Киева.

"Эту динамику связываем с ростом доверия клиентов, которые, откладывая покупки ранее, теперь активно инвестируют в будущее. Ожидания позитивных изменений на макроуровне, в частности надежды на завершение войны, стимулируют людей принимать решения быстрее и с оптимизмом", – объяснил застройщик.

Вторичка против первички: кто побеждает на рынке недвижимости

Конкуренция между первичным рынком и вторичным остается, но эксперты отмечают переориентацию покупателей со вторички на рынок новостроек. Это связано со следующими факторами:

• новостройки возводят по современным технологиям, они более комфортные, там есть новейшие инженерные системы, стройматериалы и планировки;
• в новых домах внедряют автономность и энергонезависимость (резервное питание, отопление, автономную работу лифтов, водоснабжение и т.д.);
• для покупки жилья на вторичке нужно иметь 100% стоимости квартиры. В то же время, в новостройках есть лояльные программы покупки, в частности рассрочки сроком до 3-5 лет и первым взносом от 10-20%, даже с возможностью сразу поселиться и еще несколько лет потом платить рассрочку.

"В то же время значительная часть покупателей действительно ориентируется на вторичный рынок, поскольку он дает возможность сразу получить право собственности и заехать в купленную недвижимость, также здесь нет рисков недостроя и меньше стоимость квадратного метра", – отмечает Насиковский.

Вторичная недвижимость теряет свою популярность на рынке (фото: РБК-Украина/Виталий Носач)

В Alliance Novobud тоже утверждают, что большинство покупателей, особенно молодого возраста, выбирают новый жилой фонд. Им все меньше хочется жить в старых домах с "расшатанными" коммуникациями и без инклюзивности.

"Компонент безопасности не на стороне вторичного рынка, особенно домов старшего возраста – современная монолитно-каркасная технология строительства показала себя гораздо безопаснее панельных строек. Снижение цен ниже рыночных на вторичке ощутимее в бизнес-классе", – отмечают в Alliance Novobud.

Еще одним ключевым аргументом в пользу новостроек являются государственные программы, ориентированные на поддержку первички, объясняют в KAN Development.

"Первичный и вторичный рынки не являются ощутимыми конкурентами. Они сосуществуют, но в разных сегментах и ориентированы на разную аудиторию. Первичное жилье выбирают те, кому важны новые коммуникации, длительная выплата, участие в ипотечных программах и современный формат жилья. Покупатели на вторичке – те, кто хочет заселиться "здесь и сейчас", без ремонтов и затрат на мебель. Однако спрос смещается в сторону современных пространств", – говорит CEO РИЕЛ Ростислав Мельник.

Портрет покупателя первички в 2025: изменение или стабильность

Ядро покупателей составляют молодые семьи, люди в возрасте 27-35 лет, преимущественно – айтишники, предприниматели. Также возросло количество военнослужащих среди покупателей.

"Из новых особенностей – выросла скорость принятия решения покупателями, заинтересовавшимися квартирой. Подавляющее большинство готовы к полной оплате или активно пользуются рассрочкой и государственными программами кредитования. Возросло внимание к безопасности, закрытой инфраструктуре и эффективным планировкам", – говорят в KAN Development.

В "Интергал-Буде" отмечают, что структура спроса остается постоянной – более 90% сделок заключают для собственного проживания, а не для инвестирования. Основным инструментом остается долгосрочная ипотека.

"В то же время весной 2025-го активизировались клиенты, которые покупают жилье без привлечения кредитов. Это связано с ожиданием подорожания недвижимости ближе к завершению войны. Также фиксируем высокий спрос на программы рассрочки – желательно долгосрочные, с фиксацией стоимости и лояльными условиями. Это позволяет покупателям уменьшить военные риски и сделать покупку более комфортной финансово", – говорит Анна Лаевская из Интергал-Буда.

В ENSO отмечают: несмотря на изменения в рынке, покупка жилья остается одной из крупнейших инвестиций для обычных украинцев. Поэтому решения часто принимаются не эмоционально, а взвешенно. Большинство покупателей тщательно сравнивают предложения и не готовы переплачивать.

Жара на рынке: что будет с недвижимостью летом 2025 года

Застройщики преимущественно ожидают роста спроса на недвижимость и стабилизацию рынка, если не произойдет кардинальных изменений в Украине.

"Начало весны уже показало положительный тренд, который усилится летом. Увеличение объемов строительства и старт новых проектов подтверждают эти прогнозы", – говорят в KAN Development.

В то же время некоторые девелоперские компании заявляют и о росте цен.

"Если в 2024 году в проектах компании DIM на бизнес и премиум класс рост стоимости был на уровне 10-15%, а на комфорт класс до 10%, то в 2025 году следует ожидать постепенный рост стоимости еще на 10-15%, в зависимости от класса", – отмечают в группе компаний DIM.

О повышении цен, но без резких скачков, заявляют в и РИЕЛ. По их оценкам, рост цен будет умеренным – в пределах 15-20%.

"Самое динамичное подорожание ожидается в западных регионах, в частности во Львове, где стоимость квадратного метра может приблизиться к киевскому уровню. Вместе с тем, мы ожидаем, что рынок новостроек летом 2025-го будет оставаться нестабильным, потому что мы зависим не только от ситуации на фронте, но и от общего геополитического контекста", – объясняет Ростислав Мельник из РИЕЛ.

Цены на первичном рынке Украины (скриншот сайта ЛУН)

Однако не все застройщики готовы повышать цены на недвижимость уже сейчас.

"С точки зрения экономической логики, мы уже должны были бы повысить цены. Но вопрос в том, готов ли рынок? Скорее всего, рынок отложит подорожание, и будем повышать цены уже при оживлении спроса. Мы не сможем избежать подорожания, просто это будет позже", – заявляют в ENSО.

Эксперты опасаются, что из-за экономических трудностей часть застройщиков не сможет возобновить реализацию проектов, что приведет к росту количества замороженных объектов. Это может повлиять на доверие покупателей и общую стабильность рынка.

"Кроме того, после изменений в законодательстве с января 2024-го существенно усложнилось получение участков под жилищное строительство. Застройщики, которые уже имеют земельные активы с целевым назначением, смогут продолжать работу, но таких объектов критически мало. А после завершения войны потребность в жилье существенно возрастет", – добавляют в РИЕЛ.

Стимулирует или сдерживает: как война влияет на проекты новостроек

С начала полномасштабного вторжения преимущественно компании достраивали ЖК, начатые еще до большой войны, или открывали продажи в новых очередях уже имеющихся проектов.

Например, в 2024 году в Украине начали 145 новых комплексов, половина из которых пришлась на Львовскую область, в то время как в 2021 году начали строительство почти 430 комплексов, по данным ЛУН.

"Любые новости об остановке войны уже не влияют так сильно на рынок недвижимости, как это было в 2022 и 2023 годах, когда освобождение оккупированных городов поднимало настроение и веру покупателей в победу в ближайшее время. Люди теперь живут здесь и сейчас, адаптировавшись к нынешним условиям", – добавляет Насиковский.

Эту тенденцию подтверждают в Alliance Novobud, которые продолжают достраивать текущие очереди и планируют запуск новых проектов. Однако "бума" на рынке первички стоит ожидать не раньше, чем после завершения активной фазы войны.

"Первые годы после нашей победы дефицит квадратных метров будет существенным – отложенный спрос есть и он имеет накопительный эффект, поэтому потребность в жилье останется у многих граждан и его актуальность будет сохраняться еще много-много лет, но и цена будет расти", – говорит Насиковский.

Сейчас перед застройщиками встает много трудностей – дефицит рабочих, блэкауты и задержки с оплатами от клиентов. Однако, несмотря на эти вызовы, компании продолжают работать стабильно.

"Сегодня война влияет на все в нашей стране. Прогнозировать, а тем более гарантировать что-то – почти невозможно. Но останавливаться не имеем права, потому что в Украине в дальнейшем будет колоссальный дефицит жилья, и, кроме этого, строительная сфера – один из ключевых двигателей экономики", – отмечают в РИЕЛ.