Рынок недвижимости в Украине продолжает страдать от последствий войны. И хотя в Киеве и городах на западе страны цены уже приблизились к довоенному уровню, а кое-где даже превысили его, то стоимость жилья в прифронтовых городах очень маленькая, но и желающих купить его не всегда много.

О том, где сейчас самая дешевая недвижимость в Украине и есть ли на нее спрос, – читайте в обзоре журналиста РБК-Украина Алика Сахно.

Содержание :

• Город с самым дешевым жильем в Украине

• После каждого обстрела рынок застывает на месяц

• До войны цены на жилье здесь уступали только Киеву

• Маленькие суммы на жилье в Сумах

По данным сайта по анализу рынка недвижимости ЛУН, городом с самым дешевым жильем в Украине по состоянию на март 2025 года является Запорожье . Это объясняется тем, что город является прифронтовым, ведь немалая площадь Запорожской области сейчас находится под оккупацией российских войск. Еще одним фактором лидерства в антирейтинге Запорожья является то, что цены на недвижимость в Донецкой и Луганской областях вообще не внесли в список.

Как свидетельствует информация ЛУН, однокомнатная квартира в городе стоит в среднем 18 тысяч долларов на вторичном рынке, и 27 тыс. долларов – на первичном. За двухкомнатную на вторичке надо отдать 24 тыс. долларов. В реальности цены на жилье еще меньше, рассказывает РБК-Украина специалист по недвижимости из Запорожья Татьяна Нерсесян.

" Цены на недвижимость упали в среднем на 50%. Например, квартиры в престижных районах, которые раньше стоили 55 тысяч долларов и больше, теперь продаются за 25-35 тысяч. Даже объекты в новостройках значительно подешевели. Если до войны однокомнатную квартиру под ремонт трудно было найти за 25 тысяч долларов, то сейчас их можно купить за 10-15 тысяч", – рассказывает Нерсесян.

Цены на недвижимость в городе упали вполовину (фото: GettyImages)

По словам женщины, цены, указанные на платформах вроде OLX, часто не соответствуют действительности. Она добавляет для примера, что квартиру, которую сначала хотели продать за 28 тысяч долларов, могут в конце отдать через год где-то за 17-18 тысяч долларов из-за того, что люди не хотят рисковать. Поэтому реальные сделки часто происходят со значительным дисконтом, ведь сейчас на рынке свои условия диктует не продавец, а покупатель.

" Двухкомнатную квартиру в "убитом" состоянии в Запорожье можно найти за 9 тысяч долларов , тогда как аналогичные квартиры в хорошем состоянии стоят около 20 тысяч долларов. Однако покупателей за такую цену найти сложно. На рынке доминируют местные жители, которые готовы рисковать, но бывает и такое, что готовы вкладывать и люди из-за рубежа, однако такие инвесторы часто отказываются от сделок после очередных массированных обстрелов", – говорит Татьяна Нерсесян.

Она отмечает, что рынок аренды также "проседает". Цены снизились, а спрос на аренду жилья упал. Многие стараются найти квартиру подальше от города, что делает аренду в Запорожье менее привлекательной. При этом сезонность на рынке недвижимости Запорожья осталась неизменной. Как говорит риелтор, зимние месяцы по-прежнему менее активны, но даже в этот период можно найти покупателей.

Однако Нерсесян объясняет, что покупатели пытаются выбрать выгодные предложения, а продавцы не хотят снижать цены до минимума. По ее словам, даже если война закончится, быстрого восстановления цен на недвижимость ожидать не стоит. Она указывает, что по самому оптимистичному сценарию в Запорожье за 1-2 года цены могут вернуться на довоенный уровень , но это будет касаться только ликвидной недвижимости, например, квартир в новостройках или с качественным ремонтом.

Николаев – еще один город с очень дешевым жильем в пределах страны. Местный риелтор Александр Сапрыга рассказывает РБК-Украина, что спрос на недвижимость до сих пор существует, но он изменился. По его словам, многие николаевцы продают свои дома или квартиры и переезжают в другие регионы Украины , в частности в Одессу. А покупают эту недвижимость преимущественно жители Николаевской и Херсонской областей, которые потеряли имущество из-за войны. Приобрести жилье удается через государственные сертификаты на восстановление.

"С весны 2024 года государство начало выдавать сертификаты жителям Херсонской и Николаевской областей, чьи дома были разрушены войной. Многие уже воспользовались этой возможностью, выбрав квартиры или дома в зависимости от суммы сертификата. Однако процесс получения средств не всегда быстрый. Есть те, кто оформили задатки еще в августе 2024 года, но до сих пор ждут сертификаты, тогда как другие, кто подал документы осенью или зимой, уже приобрели жилье", – рассказывает Александр Сапрыга.

Эксперт по недвижимости отмечает, что в 2022 году цены на жилье в Николаеве резко упали, но за последний год рынок постепенно восстановился. Например, однокомнатную квартиру недалеко от центра города сейчас можно приобрести за 20-25 тысяч долларов. Цена зависит от многих факторов: типа дома (кирпич или панель), этажа, состояние жилья и т.д.

" Новостроек в Николаеве сейчас практически нет. Большинство сделок происходят на вторичном рынке.  Зато в Одессе строительство активизировалось , и многие николаевцы, которые продали свое жилье, инвестируют средства именно туда. Спрос на недвижимость в Николаеве зависит от многих факторов, в частности от военной ситуации. После каждого обстрела рынок застывает на месяц или больше – люди не хотят рисковать. Однако в периоды затишья активность растет", – отмечает мужчина.

В Николаеве практически нет новостроек, но в соседней Одессе их активно возводят (фото: Facebook.com ЖК "Lucky Land")

Мужчина добавляет, что люди, которые покупают жилье, часто выбирают районы, где, по их мнению, меньше рисков обстрелов. Однако, по словам Сапрыги, никто не может гарантировать безопасность в условиях войны. Рынок недвижимости Николаева продолжает адаптироваться к военным условиям. Сертификаты на восстановление стали новым стимулом, но процесс их получения остается непростым. Цены на жилье постепенно растут, но рынок остается уязвимым к внешним факторам, таким как обстрелы и экономическая нестабильность.

Харьков до полномасштабного вторжения по ценам на квадратные метры уступал только столице. Сейчас город делит предпоследнее место с Николаевом по стоимости однокомнатной квартиры, что в среднем составляет 21 тысячу долларов. Однако не только это и статус прифронтового города объединяет Харьков с Николаевом, но и то, что местный рынок недвижимости также начал оживать после введения программы по восстановлению разрушенного жилья.

"Из-за ограниченности срока использования сертификатов, равного 30 дням, и значительного спроса, цены на недвижимость в некоторых районах выросли на 20-30%. Каждая вторая сделка на рынке происходит именно благодаря этим сертификатам . Даже после завершения срока действия одного сертификата, через несколько месяцев выдают новые, что поддерживает динамику рынка", – разъясняет РБК-Украина местный эксперт отрасли Александр Балаба.

Госпрограмма по восстановлению оживила рынок Харькова на треть (фото: GettyImages)

Мужчина рассказывает, что сумма компенсации зависит от стоимости утраченного жилья. Например, за дом площадью 30-40 квадратных метров можно получить около миллиона гривен. За двухкомнатную квартиру в Харькове площадью 58 квадратных метров компенсация может достигать 44 тысячи долларов (примерно 1,7 млн гривен). Он добавляет, что в некоторых случаях выдают даже два сертификата на семью, что расширяет возможности для покупателей.

"Программа сертификатов активно работает с начала 2024 года, и уже за последние полгода каждая вторая сделка на рынке происходит благодаря этим компенсациям. Объекты, которые раньше могли продаваться годами, теперь раскупаются за несколько недель. Это стимулирует не только рынок недвижимости, но и экономику в целом: растут налоговые поступления, активизируется строительство и ремонты, создаются новые рабочие места", – утверждает Балаба.

При этом он уточняет, что новостройки, которые до войны стоили 30 тысяч долларов, в первый год активных боевых действий подешевели до 12 тысяч условных единиц, а сейчас их стоимость составляет около 17 тысяч долларов. Однако сейчас эксперт наблюдает активизацию спроса именно на квартиры со свежим ремонтом.

"Салтовка, крупнейший микрорайон Харькова, остается одним из самых популярных направлений для покупателей. Особый спрос наблюдается на жилье вблизи метро, в частности на Юбилейном проспекте и Салтовском шоссе. Районы, расположенные дальше от транспортных развязок, продаются менее активно", – отмечает он.

Александр Балаба говорит, что еще один инструмент, который запустило государство для стимулирования рынка, "єОселя" не имеет такого влияния на Харьков из-за малого финансирования. Он подчеркивает, что, например, во Львове на льготные ипотечные программы выделяются миллиарды гривен, тогда как в Харькове – всего 10 миллионов гривен в месяц .

Он отмечает, что ожидание завершения войны может стать дополнительным стимулом для роста цен на недвижимость. Однако, по его словам, сейчас многие продавцы завышают стоимость жилья, надеясь на быстрое восстановление рынка. Например, некоторые пытаются продать двухкомнатные квартиры за 40 тысяч долларов, хотя реальный спрос на такие объекты остается ограниченным.

Четвертым в списке городов с самой дешевой недвижимостью являются Сумы, где, по данным ЛУН, квартиры на первичном рынке продаются по наименьшей цене в стране, что составляет около 26 тысяч долларов за однокомнатную. Цены на жилье упали в среднем на 30% по сравнению с довоенным периодом, говорит сумской риелтор Виталий Проценко. Он уточняет, что спрос сохраняется только на жилье с ремонтом, особенно на вторичном рынке.

Средние цены на жилье в Сумах на вторичном рынке:

• Однокомнатная квартира без ремонта: 16-18 тысяч долларов.

• Однокомнатная квартира с ремонтом: 22-23 тысячи долларов.

Первичный рынок (новостройки):

• Однокомнатная квартира без ремонта: около 24 тысяч долларов.

• Однокомнатная квартира с ремонтом: от 35 до 50 тысяч долларов.

Как и для других прифронтовых городов, государственные сертификаты на восстановление разрушенного жилья играют значительную роль в активизации рынка недвижимости. Виталий Проценко рассказывает, что в феврале 2024 года многие люди воспользовались этими сертификатами для приобретения жилья в Сумах. Однако срок действия сертификатов ограничен 30 днями, поэтому после их завершения спрос на рынке существенно упал .

"Сертификаты выдаются на разные суммы, в зависимости от стоимости разрушенного жилья. Например, за дом можно получить компенсацию в размере миллиона гривен, что позволяет приобрести двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в Сумах", – отмечает риелтор.

Мужчина подчеркивает, что сейчас в городе куда сложнее найти свободную квартиру не для покупки, а аренды, ведь из-за большого количества переселенцев и военных найти жилье для временного проживания очень сложно.

"Однокомнатная квартира с ремонтом в среднем стоит 7 тысяч гривен в месяц плюс коммунальные платежи. Цены на аренду в новостройках могут достигать 12 тысяч гривен за одну комнату. Из-за того, что военные часто снимают жилье группами, цены могут быть выше – от 10 до 15 тысяч гривен за одну комнатную квартиру", – резюмирует Виталий Проценко.

Напомним, ипотечное кредитование в Украине изменилось после запуска программы "єОселя". Кто в Украине может получить ипотеку и сколько надо по ней платить.

При подготовке материала использованы эксклюзивные комментарии экспертов по недвижимости: Татьяны Нерсесян, Александра Сапрыги, Александра Балабы и Виталия Проценко, а также данные с сайта ЛУН.