Про це Еспресо розповів засновник та керівник групи Компаній TEAM UP Микола ТимоцкоПане Миколо, ми записуємо це інтерв’ю з вами на 4 році повномасштабного вторгнення Росії в Україну. У нас великі людські втрати, багато людей виїхало за кордон, інвестори бояться вкладати кошти в воюючу країну. А ви будуєте досить недешеві будинки в Карпатах. Вам відомо щось таке, що невідомо інвесторам?Так, погоджуюсь з вами, час дійсно зараз нелегкий та нестабільний, важко будувати і найгірше, що важко планувати щось далеко наперед. І хоч ми не намагаємось дивитись далеко вперед, бо в часи війни важко робити довгострокові прогнози, проте знаємо точно: після того, як ЗСУ відстоять нашу землю, сюди рине багато закордонних інвесторів з великими грошима і, навряд чи, з великою любов’ю до нашого краю. Тому краще щоб ми це робили з любовʼю до Карпат і людським ставленням до навколишніх мешканців. У нас оптимістичний погляд на все, в тому числі й на ринок нерухомості. Ми не володіємо великими капіталами порівняно з тими гравцями на ринку, що вже працюють, а з майбутніми інвестиціями з ЄС чи США взагалі важко буде конкурувати. Але ми добре орієнтуємось на ринку нерухомості, обираємо максимально безпечні місця для будівництва і мінімізуємо ризики. Саме тому і обрали наші Карпати, які знаходяться дуже близько до Львова і які зараз є, напевно, найбезпечнішим місцем.Тому, якщо коротко відповісти на ваше запитання, можемо виділити декілька думок:- ми переконані, що будуємо у максимально безпечному місці України. Тому ваш актив у безпеці, хоча правильніше сказати – у відносній безпеці;- будуємо житлові будинки капітального типу (не каркасні, а повноцінні будинки) для постійного проживання, з можливістю зареєструвати своє місце проживання, які можна продати чи обміняти у будь-який час. Тобто актив ліквідний;- будуємо більші будинки, орієнтовною площею від 90 до 200 м², щоб задовольнити потреби клієнта: обираємо правильні туристичні локації, де вартість землі зростає щороку, регіон розвивається (наприклад, будівництво нового курорту GORO чи курорту Плай);- маємо власну компанію управління, яка працює і показує результати уже три роки. Вона здійснює комплексне управління та закриває всі питання під час вашого проживання чи за вашої відсутності. Тобто, коли вас немає, ви отримуєте пасивний дохід.Наскільки вплинула на рішення будувати VERES HILL зміна пріоритетів українців у відпочинку? Раніше їздили на Чорне та Азовське моря, але через війну, окупацію та замінування моря потоки українців повернулися в сторону Карпат. Чи ця тенденція була зростаючою і до війни?Ми з сімʼєю мали свій будинок у Карпатах та декілька котеджів зеленого туризму, які збудували ще до війни… Це комплекс котеджів серед лісу YAHODY, в яких середній відсоток заселення був більше 80% на рік. Але з початку війни цей запит посилився, і ми помітили кратне збільшення бажаючих відпочивати та жити у Карпатах.Але побачили й проблему, яка була на ринку, – це відсутність якісних пропозицій для цих людей. Так у мене й зародилась ідея створення гірського містечка VERES HILL, де можна орендувати будинки або купити будинок своєї мрії у Карпатах.Нам відомо, що ваш проєкт – це повноцінний будинок, не каркасний. Чому ви обрали саме такий спосіб будівництва та чому обрали назву VERES HILL?Я маю досвід, тому що будував багато каркасних будинків і навіть декілька маю у власності. Знаючи багато їхніх мінусів, вирішив, що якщо продавати та передавати їх в управління управляючій компанії, то буду будувати будинки капітального типу. У таких будинках не буде скрипів, просідань дверей та вікон, вони стоятимуть на залізобетонному фундаменті.Ну і найбільша перевага – це ліквідність актива. Тобто це звичайний житловий будинок, який, наприклад, можна активно використовувати для здачі в оренду подобово. А після 5 років експлуатації його можна продати, зробивши лише легкий косметичний ремонт. При цьому вартість м² ще зросте. Також можна обміняти чи передати як заставне майно з нормальною оцінкою.Чому назва VERES HILL? Тому що на цьому схилі гори велику площу займає декілька рослин. Це чорниця (ягідник, по-народному). Тому перший комплекс ми назвали YAHODY. А другий комплекс – VERES HILL, тому що на дуже великій частині схилу, де розташовані наші будинки, ростуть квіти вересу. І от коли ми придумували назву, якраз гора була вкрита квітами вересу. Нам це дуже подобається, тому й назвали в честь квітів – максимально природно.Думаю, що будувати на схилах гір – це трішки інакше, ніж на рівнині. Як ви контролюєте якість будівництва? Чи є у вас якісь сертифікати, стандарти, технічний нагляд?Гарне запитання. Дійсно, будувати на складному рельєфі високо у горах дуже складно та дорого. Орієнтовно вартість будь-яких матеріалів безпосередньо на місці виходить на 35% дорожча через складну логістику, часто навіть із перевантаженнями.На матеріалах ми ніколи не економимо. Якщо замовляємо, то все тільки із сертифікатами якості. Наприклад, бетон відповідної марки замовляємо лише на бетонному заводі, і кожна партія приїжджає із сертифікатом відповідності. Те саме стосується й інших матеріалів, таких як арматура, цегла чи газобетон. Деревину використовуємо лише місцеву, тому впевнені в її якості та екологічності.Щодо організації процесу будівництва – ми все здійснюємо силами власної будівельної компанії, назва якої Sygla, яка входить в групу компаній Team Up. До речі, ми назвали її в честь гірської річки, що протікає біля нашого комплексу.У нас є керівник напряму будівництва, виконроб, авторський та технічний нагляд. Це дозволяє нам добре контролювати процес. У кожному проєкті ми ретельно розробляємо розділи “Архітектура” та “Конструктив будівництва”. У зв’язку зі складним рельєфом у нас майже немає однакових фундаментних конструкцій.Складність ще й у тому, що до кожного проєкту застосовуємо індивідуальний підхід. А це призводить до додаткових витрат і забирає багато часу.Ми вже зрозуміли, що ваші будинки не каркасні, ви їх будеєте з цегли? Які матеріали ви використовуєте і чим вони відрізняються від тих, що застосовують конкуренти?Ми просто перейшли на більш надійні рішення у будівництві. Наприклад, не фундамент із геошурупів, а монолітний залізобетонний стрічковий фундамент із монолітною плитою. Так, це дорожче, але це навіть не можна порівнювати – це довговічне та якісне рішення, яке люди, що добре розбираються у будівництві, точно оцінять.Щодо матеріалу стін: так, ми перейшли від каркасної технології, яка зараз дуже популярна, до традиційної кладки з таких матеріалів, як цегла, цеглоблок та газоблок. Після цього ще надійно утеплюємо фасадною мінеральною ватою і виходить якісна стіна, яка служить довгі роки.На фасадах використовуємо лише натуральне дерево, камінь і гонту. Якщо дерево – то планкен або різношироку дошку з породи модрина, яка є набагато міцнішою та стійкішою за ті матеріали, що використовують більшість конкурентів.Як працює ваша схема бізнесу? Ви здаєте ці будинки самостійно, продаєте їх як умовні дачі чи ті, хто купує, можуть здавати їх в оренду?Оскільки працюємо у дорожчому сегменті, ми стараємось дати комплексний підхід. Тобто, купивши будинок у нас, ви маєте три варіанти.Перший варіант – купити і жити самому постійно, користуючись послугами управляючої компанії за індивідуальними договірними відносинами.Другий варіант – купити і передати його управляючій компанії, яка щомісячно буде надсилати вам звіт за результатами діяльності на умовах: 65% власнику та 35% управляючій компанії від доходу.Третій, комбінований варіант – купити і передати його управляючій компанії, але проживати протягом року стільки, скільки хочеться як власнику. А решту часу здавати в оренду та заробляти на загальних умовах 65 на 35%.Окей, загалом зрозуміло. А можете детальніше розповісти про інвестування? За скільки часу окупляться ці будинки, хто за ними дивиться, чи треба новим власникам сплачувати оренду, може є якесь ОСББ?Так, звісно. Окупність будинка в середньому 10 років. Але сказати точно ніхто не може, усе це вигадки та теорія. Треба враховувати війну, економічну ситуацію і співвідношення ціни гривні до євро чи долара. А що буде за 10 років зараз ніхто не знає.Ми завжди рахуємо три прогнози. І саме 10 років – це середній прогноз, опираючись на досвід та цифри, які ми маємо більше трьох останніх років. Адже впливають багато факторів: свобода пересування людей, обмеження через воєнний стан, кількість днів проживання власника у будинку тощо.Тому із самого початку ми заснували власну управляючу компанію Comfortvill, якій уже більше трьох років. Вона щоденно виконує свою функцію, і можна побачити реальні результати її роботи.Після купівлі будинка власник підписує індивідуальний договір, де фіксуються всі умови співпраці. Тому це питання продумане, і всі відповіді з цього приводу ми можемо надати.Чи можете розкрити трохи цифр? Скільки коштує такий будинок зараз і скільки можна заробити на ньому в місяць?Так, звичайно, що можемо. Вартість м² готового будинка з дизайнерським ремонтом у нас становить від 2300 €.Я люблю говорити про те, що є станом на зараз, без прогнозів – аналізувати минуле. На даний час середня зайнятість усіх будинків, які приймають гостей, становить більше 80% за квартал.Є будинки з однією спальнею, власники яких заробляють більше 75 тис. грн на місяць. Є будинки з двома спальнями, площею 116 м², власники яких отримують більше 100 тис. грн на місяць. Це вже з урахуванням відсотків нашої управляючої компанії за комплексне управління.Можете сказати, наскільки високий попит на такий вид інвестиції, якщо це не секрет, і хто є інвесторами? Це українці, які живуть тут, українці, що живуть за кордоном, чи іноземці?Попит дійсно є. Він специфічний, але цікавий.Інвесторами є 90% українців із великих міст, таких як Львів, Київ, Дніпро, Кривий Ріг тощо. Я помітив, що це люди, які живуть в Україні, але люблять Карпати, куди часто приїжджають або хочуть приїхати.Часто це пов’язано з тим, що важко знайти вільні будинки або хочеться мати свій власний – там, де можна відпочити в тиші, подихати свіжим повітрям і при цьому не думати про зайву організацію відпочинку.Розкажіть ще, чому ви це будуєте в Тухлі, а не десь у Яремче чи на Буковелі? Там же, наче, кращий район для інвестицій, чи не так? І нам також відомо, що концерн “Галнафтогаз” планує будувати схожі будинки в Славському. Для вас це сильна загроза?Ми вибрали регіон Славської ОТГ, а саме село Тухля, не випадково. Я родом із цього району і добре орієнтуюсь, де, коротко кажучи, гарні місця (сміється).Спочатку ми обрали локацію для нашого комплексу YAHODY, побачили, що гостям дуже подобається природа та місцевість. Заселення будинків перевершило очікування, тому й вирішили продовжити забудову цієї галявини. Так і почалося будівництво нашого гірського містечка VERES HILL.Великою перевагою є те, що ми знаходимось за 120 км від Львова, де є дуже гарна асфальтована дорога, яка є частиною траси Київ-Ужгород, із добрим транспортним сполученням. Важливим аргументом також є наявність залізничної станції у селі Тухля.Поблизу VERES HILL, орієнтовно від 5 до 30 км, є декілька гірськолижних курортів. Із найвідоміших – курорт GORO, який почав будувати “Галнафтогаз”. Також у селі Тухля є вся інфраструктура для повноцінного проживання: лікарня, школа, садок, пошта, супермаркети та магазини. Тому красива природа і доступність інфраструктури Тухлі надали всі аргументи, щоб почати будівництво саме у цьому місці.Щодо GORO, то це зовсім не загроза. У нас своя чітка концепція і цільова аудиторія, тому ми навіть раді здоровій конкуренції на ринку.Ви згадали, що самі виросли в Карпатах, тобто для вас це рідні місця, тому маю особисте питання: що для вас особисто означають Карпати? Чому ви вирішили вкладати саме сюди. Для мене особисто гори – це перезавантаження, активний відпочинок, свобода і легкість. Я щотижня мушу бути в горах хоча б один день. Найкращі вихідні для мене тільки у горах.Вирішили реалізовувати проєкти у Карпатах тому, що це безпечно. А ще тому, що багато друзів і знайомих теж люблять гори, і хочеться створити простір, де можемо разом відпочивати та насолоджуватись тишею і чистим повітрям.Помітив, що у Карпати зараз приїжджають люди, які шукають не просто дах над головою, а комфорт і затишок на рівні європейських курортів. Тому ми почали будувати якісні котеджі з якісною інфраструктурою, щоб можна було жити на постійній основі або приїжджати для відпочинку та перезавантаження.Чи були цікаві історії серед клієнтів – хто купив будинок і чому?Так, був випадок: ходимо з клієнтом, він виходить на земельну ділянку, уже готову для будівництва, і каже: “Ти знаєш, я все життя мріяв мати дачу з таким видом на мільйон. Я хочу саме тут будинок”.Також був чоловік, який купив будинок просто для себе та рідних і не вірив, що тема з управляючою компанією та здачею в оренду запрацює. І коли будинок почав приносити йому більше 2000 $ на місяць, і це одразу після оформлення права власності, то його це приємно вразило.Є й люди, які купили будинок у нас, бо їх дратує їхня стара дача. Як вони кажуть: “Їдемо туди через Епіцентр із майстром, бо завжди щось ламається. І субота завжди проходить у неплановій метушні. А ми хочемо спокою і відпочинку, щоб управляюча компанія все робила”.А ще є приклад інвестора, для якого основним аргументом стало те, що у нас добротні будинки та матеріали, є інфраструктура та управляюча компанія. Усе це дозволяє у разі необхідності швидше та дорожче продати будинок.Тепер питання екологічне. Дуже довго Карпати були дикими і незайманими, це приваблювало українців. Ми знаємо, що є багато нарікань, що гори забудовують. Наскільки екологічно те, що ви робите зараз?Це гарне запитання, дякую. Я теж завжди звертаю увагу на екологічність проєкту, тому до свого ставлюсь дуже прискіпливо.Ми стараємось майже не втручатись у природний ландшафт території, тому архітектуру підбираємо під нього, а не ландшафт змінюємо під проєкт. Це найважливіше. Ми боремось за кожне дерево, яке росте на території, щоб його не пошкодити. Інколи навіть робимо отвір у терасі, аби дерево не зрубувати. А ще за свої кошти засаджуємо Карпати молодим лісом, у нас навіть будівельна компанія має назву Сигла – в честь молодого лісу.Також дуже уважно ставимось до матеріалів, із яких будуємо, та до відходів під час будівництва. Слідкуємо за естетикою, за кольорами, які використовуємо на фасаді та покрівлі, щоб не зіпсувати навколишнє природне середовище.І наостанок розкажіть, чи все обмежиться тими проєктами, які вже є зараз. Чи плануєте будувати, наприклад, у районі Турки, Яремче чи на Закарпатті? Або, можливо, у вас є якісь інші ідеї щодо розвитку компанії?На даний час ми сфокусовані на Стрийському районі та у Львові. Оскільки в країні війна, щоразу важче із працівниками. Саме через це маємо обмеження і зараз не плануємо додавати нові локації.Наразі маємо три великі проєкти у Карпатах та один проєкт у Львові в активній фазі будівництва. Тому, з Божою допомогою, плануємо все гарно завершити, а за цей час підготувати ще декілька проєктів до реалізації.А коли закінчиться війна – будемо допомагати у відбудові нашої України, розбудовувати екотуризм, щоб гроші капали в бюджет. Ну і звичайно працевлаштовувати хлопців, які будуть повертатись, бо разом у нас буде багато роботи. Автор: Максим Детинченко