"Дикий Захід" на ринку житла

Наразі в Україні діяльність рієлторів не регулюється окремим законом, і для її ведення не потрібна ліцензія чи обов'язкова сертифікація. Це призводить до того, що на ринку працює багато некваліфікованих посередників, що підвищує ризики для клієнтів.

Зауважимо, що як мінімум з 1999 року діяльність рієлторів обіцяють врегулювати – однак цього не сталось. Наприклад, ще з 2020 року обговорюється законопроєкт №3618 Про рієлторську діяльність в Україні, який мав би врегулювати цю сферу.

Основні положення законопроєкту передбачали:

• Обов'язкову сертифікацію рієлторів і створення Єдиного реєстру фахівців.
• Чітке визначення термінів, прав та обов'язків для Рієлторів та їхніх клієнтів.
• Створення спеціального органу, який здійснюватиме контроль за їхньою діяльністю.

Однак цей законопроєкт викликав значний супротив і досі не був ухвалений. Основна критика стосувалася того, що він міг би призвести до монополізації ринку та обмеження прав громадян.

Але і відсутність єдиного закону про рієлторську діяльність теж небезпечна. Вона створює "сіру зону" на ринку нерухомості. Будь-яка особа може зареєструватися як фізична особа-підприємець (ФОП) і надавати рієлторські послуги.

Про це пишуть адвокат, секретар Комітету НААУ з гуманітарних питань та творчих ініціатив Наталія Дядик та адвокат, представник Національної асоціації адвокатів України у Канаді (м.Калгарі) Вікторія Сандулєєва в аналітиці для видання Закон і Бізнес. Вони зауважують: відсутність належного законодавчого регулювання рієлторської діяльності в Україні призвела до хаосу на ринку нерухомості. Через це не визначено ані функції фахівців, ані їхня відповідальність, що створює підґрунтя для появи "сірих" посередників і шахраїв.

Оскільки в Україні немає чітких законодавчих норм, будь-хто може надавати рієлторські послуги. Це підриває довіру до ринку нерухомості, а споживачі залишаються незахищеними.

Як зауважують адвокатки у статті, законопроєкт №3618 мали розглянути в 2023 році – але його зняли з порядку денного.

Але українці вимагають змін.

Петиція набирає голоси

На сайті електронних петицій зареєстрували звернення до президента Володимира Зеленського з вимогою врегулювати діяльність рієлторів. Авторка петиції Юлія Візьонок закликає до обов'язкової реєстрації, сертифікації та захисту прав громадян у цій сфері.

У петиції зазначено, що через відсутність правового регулювання на ринку нерухомості процвітає тіньовий бізнес з обігом у сотні мільйонів гривень на рік. Посередники працюють без офіційного статусу, ухиляються від сплати податків і не несуть відповідальності перед клієнтами.

Авторка петиції наводить приклади зловживань. Так громадяни змушені сплачувати великі комісії – 50%, 100% від вартості оренди або 2–5% при купівлі – навіть у випадках, коли не зверталися за допомогою до рієлторів, а знайшли житло самостійно.

Щоб вирішити ці проблеми, ініціатори звернення пропонують Кабінету Міністрів України впровадити такі заходи:

• Обов’язкова реєстраціярієлторської діяльності у формі ФОП або юридичної особи.
• Встановлення мінімальних вимог до кваліфікації та обов'язкової сертифікації рієлторів.
• Вимога про обов’язкове укладання договору або письмового підтвердження співпраці.
• Заборонастягнення комісії без попереднього звернення клієнта.
• Введення адміністративної відповідальності за порушення цих вимог.

Станом на зараз, петиція набрала майже 19 тисячголосів із 25 тисяч необхідних.

І це світова практика, зазначають авторки статті на "Закон і Бізнес". Вони нагадують, що у більшості розвинених країн рієлторська діяльність суворо регламентована. Послуги рієлторів ліцензуються, що гарантує їхню якість, а клієнти захищені від недобросовісних посередників на законодавчому рівні.

Вартість послуг рієлтора фіксується законом, а їх отримання контролюється державою.

"Однак в Україні ця діяльність не тільки не ліцензується, а і взагалі, відсутні будь-які вимоги до рієлторів та порядку набуття такого статусу", – йдеться в матеріалі.

Авторки матеріалу нагадують, що відсутність законодавчого регулювання рієлторської діяльності призводить до ряду серйозних проблем, таких як шахрайство, ухилення від сплати податків та низька якість послуг. Ці проблеми є наслідком існування "тіньового" ринку, де посередники працюють без офіційного статусу, письмових договорів і сплати податків.

По-перше, будь-яка фізична особа може працювати посередником без реєстрації. По-друге, послуги часто надаються без письмових угод, що не захищає ні клієнтів, ні самих Рієлторів. По-третє, фінансові зобов'язання не фіксуються, а оплата здійснюється готівкою, що дозволяє уникнути оподаткування.

Через це в Україні майже відсутні судові спори між клієнтами та рієлторами, оскільки ці питання рідко доходять до суду. Тому петиція дійсно "на часі".

Фінмоніторинг замість ліцензій

Для розв'язання проблем з рієлторами, пише "Закон і Бізнес", за аналогією з іншими країнами, можна запровадити спеціальний порядок набуття статусу рієлтора чи брокера. Такий підхід, хоч і не є ліцензуванням, забезпечив би верифікацію досвіду та кваліфікації фахівців. Це дозволило б:

• Захистити споживачів.Клієнти змогли б легко ідентифікувати кваліфікованих фахівців, не витрачаючи час на з'ясування їхньої репутації.
• Спростити адміністрування.Держава змогла б ефективніше адмініструвати податки, а правоохоронні органи – боротися з шахрайством, виключивши з кола підозрюваних верифікованих фахівців.
• Покращити професійне середовище.Самим фахівцям це дозволило б усунути недобросовісну конкуренцію і підвищити авторитет професії.

Але поки що держава не готова втрутитись в рієлторський ринок і врегулювати його. Натомість влада вирішила "боротись з тінню" завдяки фінмоніторингу. Кабінет Міністрів України зареєстрував законопроєкт №14025 від 9 вересня 2025 року, який передбачає зміни до Податкового кодексу та Закону "Про банки і банківську діяльність". Документ запроваджує автоматичний міжнародний обмін інформацією про доходи, отримані через цифрові платформи. Це стосується, зокрема, і громадян, що здають житло через Airbnb, Booking та інші онлайн-сервіси.

Які зміни очікують орендодавців:

• Інформація про прибуток від оренди житла буде автоматично надходити до податкових органів.
• Контроль за сплатою податків з орендних доходів значно посилиться.
• Уникнути декларування доходів стане практично неможливо.

Ініціаторкою законопроєкту є прем'єр-міністерка Юлія Свириденко. В уряді зазначають, що цей крок допоможе боротися з тіньовим ринком нерухомості та наблизить податкову систему України до європейських стандартів. Для орендодавців це означає, що час працювати "в тіні" добігає кінця.

Валерія Шипуля