Чи справді попит на житло в Україні повернувся до довоєнних показників? Як війна, інфляція та дефіцит робочої сили вплинули на ціни у різних регіонах?

Де зараз найдорожча та найдешевша нерухомість, і чого чекати від ринку до кінця року, – в інтерв'ю РБК-Україна.

Головне:

• Тренди ринку: що відбувається із попитом на нерухомість в Україні?
• Як змінилися ціни на житло за останній рік і які прогнози до кінця 2025-го?
• У яких регіонах житло найдорожче, а де – найдешевше?
• Економ, комфорт чи преміум: які сегменти ринку зараз найактивніші?
• Що відбувається з ринком у різних регіонах: Київ, Львів, Ужгород, Одеса, Карпати?

Попит на житло в Україні відновлюється швидше, ніж багато хто прогнозував. Навіть попри війну та валютні коливання, ринок продовжує зростати – особливо в сегментах "економ" та "комфорт". Втім, все залежить від регіону. Лідерами на ринку нерухомості досі залишаються Київ, Львів та Ужгород.

Разом із тим посилився безпековий фактор – покупці все частіше цікавляться житлом з укриттями, автономними системами та навіть паркінгами, які тепер розглядають як додаткові укриття.

РБК-Україна розпитало експертів ЛУН, як зараз живе ринок нерухомості в Україні та що з ним буде до кінця року.

Тенденції ринку нерухомості: чи купують українці житло

–  Які головні тенденції на ринку нерухомості зараз? Чи зростає попит на купівлю та оренду?

– Попит на житло залишається стабільно високим, особливо на оренду. Квартири здаються швидше, на ринку купівлі – стабільність: активність покупців тримається приблизно на тому рівні, що торік. Ринок загалом адаптувався до умов війни, став менш емоційним до загроз, хоча відчуває тиск через інфляцію й доступність іпотеки.

Оренда – найгарячіший сегмент. У серпні квартира в Києві здається в середньому за 6 днів. Вторинний ринок купівлі також відновився. Активність сягнула 70–80% довоєнного рівня.

Ті, хто чекали обвалу цін на первинці – так і не дочекались. Валютні коливання, здешевшання долара відносно євро, а у більшості українців збереження були саме в доларах США, а закордонні витрати найчастіше в євро, як хаб для відпусток, знову нагадали про актуальність ідеї придбати житло, щоб гроші не проїдала інфляція.

До того ж, без перебільшень катастрофічна ситуація з робочою силою на будівництвах, коли значна кількість чоловіків вибрали захищати країну зі зброєю в руках, дорога логістика, обмежений вибір контракторів – це теж ускладнює ринок і провокує здорожчання.

Варто відзначити, що цього місяця була представлена державна стратегія розвитку іпотечного ринку, що має на меті зробити купівлю житла доступнішою. Це має спонукати до подальшого розвитку первинного ринку, бо один з фокусів – це саме надати українцям можливість купувати сучасне житло.

І, як не парадоксально, розвиток іпотеки ще додатково підніме попит на нові метри і первинка, ймовірно, продовжить своє зростання. Хоча, звісно, найбільше на ціни впливають успіхи ЗСУ на фронті.

–  Чи змінилися ціни на житло за останні пів року – рік? Які прогнози до кінця 2025-го?

– За останні 6–12 місяців ціни зросли майже в усіх регіонах. На вторинному ринку середня ціна по країні піднялася на 5% за перші п’ять місяців 2025 року. У Рівному – рекордне зростання на 23% за рік.

На первинному ринку середній приріст – +14%, із лідерами, як-от Кропивницький (+33%).

Прогнози – обережно оптимістичні: за оцінкою аналітиків ЛУН, очікується подальша стабілізація та плавне зростання, проте в першу чергу все залежить від ситуації на фронті.

Ціни на первинному ринку України (скриншот сайту ЛУН)

Динаміка цін і попиту по регіонах: де найдорожче житло, а де – найдешевше 

–  У яких містах та регіонах зараз найдорожча нерухомість (купівля та оренда)?

– У топі найдорожчих міст – Київ, Львів та Ужгород. Купівля : у Львові найдорожчі 1-кімнатні квартири, у Києві – дво- та трикімнатні. Ужгород – на третьому місці. Оренда : Ужгород – лідер серед 1-кімнатних (понад 18,5 тис. грн/міс), далі Львів (~17 тис.) та Київ (~16,5 тис.).

Для 2- та 3-кімнатних квартир першість утримує Київ. Саме захід України і столиця демонструють найвищі ціни через стійкий попит.

–  Де найдешевше житло, і чи є там попит?

– Найнижчі ціни – у прифронтових регіонах. У Херсоні, Миколаєві, Сумах і Запоріжжі, Харкові 1-кімнатні квартири можна орендувати за 4–5 тис. грн/міс. 

Таке різке падіння пов’язане з відтоком населення, небезпекою та відсутністю інвесторів. Навіть у Харкові середня ціна зараз нижча, ніж у західних регіонах. У Херсоні квартиру можна купити за 2,8 річних зарплати, тоді як у Львові потрібно майже 10 років.

– Яка ситуація на ринку Одеси зараз?

– Ринок Одеси ще не відновився до довоєнного рівня. Середня оренда 1-кімнатної – близько 7000 грн/міс, і місто випало з топ-10 за вартістю оренди.

Кількість новобудов у продажу зменшилася на 7% за рік. Квартири на вторинному ринку продаються довше – в середньому понад 50 днів. Сигнали стабілізації є, але повного відновлення ще не відбулося.

– Чому Ужгород залишається одним із найдорожчих міст?

– Через високий попит. Ужгород входить до трійки найдорожчих міст як за купівлею, так і за орендою. 1-кімнатні квартири тут дорожчі, ніж у Києві.

Причина – переселенці. Багато людей переїхали на постійне проживання. Обмежена пропозиція житла в місті й невелика кількість як житла в оренду, так і новобудов тримають ціни високо. Навіть попри зростання активності забудовників, дефіцит не зник.

– Що відбувається з цінами в Карпатах?

– Карпатський регіон показав також зростання цін. Івано-Франківська й Чернівецька області додали понад 20% за рік.

Попит підігрівається внутрішнім туризмом, релокацією та інтересом до заміського життя. Ціни на будинки в горах різняться: ближче до курортів – до сотень тисяч доларів, у віддалених селах – ще доступно. Карпати стали привабливим напрямком для інвесторів та переселенців.

Ціни на однокімнатні квартири у різних містах України на вторинному ринку (скриншот сайту ЛУН)

Що шукають орендарі та покупці: від безпеки до інвестицій за кордон

– Які сегменти ринку зараз найактивніші: економ, комфорт, преміум?

– Найактивніші сегменти –  економ і комфорт . За даними ЛУН, саме ці квартири найшвидше продаються й дорожчають. Вартість економ-житла зростає швидше, ніж преміум, оскільки саме в цьому сегменті найбільший попит.

Преміум-сегмент ще не відновився до рівня 2021-го року,  угод мало, покупці вичікують. Девелопери відтерміновують запуск нових проєктів. Основний рух – у доступному житлі, яке покупці реально можуть собі дозволити.

– На що зараз найчастіше звертають увагу орендарі?

– Безпека вийшла на перший план. Українці найчастіше обирають:

• квартири з укриттям або поблизу нього;
• житло на нижчих поверхах – особливо у будинках без ліфта;
• новобудови з автономними системами;
• віддаленість від важливих інфраструктурних об'єктів.

– Чи звертають увагу орендарі на наявність паркінгу у ЖК?

– Так, і все частіше. В описі квартир із паркомісцем зазначення "є паркінг" стало потрібною нормою, проте з усіх факторів ціна – все ще найважливіший.

Часто підземні паркінги розглядають не лише як місце для авто, а й як укриття – і це додатковий фактор зростання попиту.

– За кордоном зараз проживає кілька мільйонів українців. Які документи потрібно їм мати, щоб купити там житло?

– Достатньо закордонного паспорта, ідентифікаційного коду країни (NIE, ІПН), рахунку у банку для переказу коштів, перевіреного юриста або нотаріуса, а також потрібна підготовка документів про легальне походження грошей.

Окрім обовʼязкових ідентифікаційних документів, в деяких країнах можуть додатково запитати про походження коштів. Окремо також радимо дослідити питання оподаткування такої нерухомості й доходів з неї (у випадку здачі в оренду) нерезидентами. Багато країн ЄС передивляються ці практики у сторону збільшення податкового навантаження.

Читайте також про те, що у першій половині 2025 року вторинний ринок житла в Україні демонструє переважне зростання цін. Найдорожчими залишаються квартири у Києві, Львові, Вінниці, Ужгороді, Одесі та Івано-Франківську. Водночас найбільший приріст цін на 1-, 2- та 3-кімнатні квартири зафіксовано у Харкові.

Раніше ми писали про те, що за останні пів року вартість оренди житла у Києві зросла на 14-22%. Стрімке подорожчання розпочалося ще у лютому.

Термінові та важливі повідомлення про війну Росії проти України й читайте на каналі РБК-Україна в Telegram.